Was ist heute bei einer Finanzierung zu beachten und welche neuen „goldenen“ Regeln gelten.
Lesen Sie dazu mehr im nachstehenden Gastbeitrag von homegate.ch

Die Aufsichtsbehörden sind bestrebt, den Schweizer Immobilien- und Hypothekarmarkt zu dämpfen. Aber was gilt jetzt für Neukunden oder für bestehende Hypothekarverträge? – Das Wichtigste im Überblick.

Direkt im Portemonnaie von Hypothekarkunden spürbar sind die schärferen Regeln bei den Amortisationen: Früher zählte es zu den «goldenen Regeln» einer Eigenheimfinanzierung, dass der Kunde die 2. Hypothek innerhalb von 20 Jahren zurückzahlen sollte. Öfters gab es grosszügige Ausnahmen, etwa für junge Familien oder Leute, die eine Ausbildung in Angriff nehmen wollten. Um die finanziellen Lasten entsprechend zu verteilen, liessen sich Amortisationen zumindest aufschieben – vor allem wenn triftige Gründe dafür sprachen, dass das Einkommen später tendenziell steigt. Solche Ausnahmen oder der Aufschub von Kreditrückzahlungen sind nach den heute geltenden Mindeststandards der Bankiervereinigung nicht mehr möglich. Einen direkten Niederschlag im Budget findet die Verkürzung der Amortisationsphase von 20 auf 15 Jahre: Wer für eine Hypothek unterschreibt, muss die Belehnung innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Liegenschaftswertes reduzieren. Für viele Haushalte bedeutet dies eine jährliche Mehrbelastung von einigen Tausend Franken pro Jahr.

Die Gretchenfrage: Tragbarkeit
In Sachen Eigenkapital und finanzielle Tragbarkeit einer Hypothek gelten immer noch die gleichen Grundsätze: Wer eine Hypothek für ein Eigenheim aufnimmt, muss 20 Prozent eigene Ersparnisse einbringen. Weiter sollen die Banken sicher stellen, dass die Kunden punkto Einkommen auch ein höheres Zinsniveau verkraften können. Die regelmässigen, jährlichen Fixkosten für Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten dürfen daher höchstens ein Drittel des verfügbaren Jahreseinkommens ausmachen. Neu ist nun, dass Zweiteinkommen zum Beispiel von Ehe- oder Konkubinatspartnern nicht mehr ohne Weiteres anrechenbar sind: Bei der finanziellen Tragbarkeit dürfen sie nur noch dann berücksichtigt werden, wenn Solidarschuldnerschaft besteht. Doppelverdiener, die gemeinsam eine Hypothek aufnehmen, dürfen also keine Gütertrennung vereinbaren.

Damit Sie sich bereits im Vorfeld über die Finanzierung bzw. Tragbarkeit Ihres gewünschten Immobilienobjektes informieren können, stellen diverse Anbieter einen Online Hypothekenrechner zur Verfügung. Dieser ist einfach in der Bedienung und nach wenigen Klicks liegt eine erste Übersicht zur Finanzierung Ihrer Hypothek vor.

Kritische Fragen zum Schätzwert
Nicht ganz einfach zu verstehen ist die neue Bestimmung mit dem so genannten «Niederstwertprinzip»: Sie besagt etwas vereinfacht gesagt, dass die Bank von mehreren möglichen Schätzwerten eines Hauses den tieferen Wert für die Belehnung heranziehen muss. Ein Beispiel: Eine Neubauwohnung ist für 800’000 Franken auf dem Markt, die Bank veranschlagt deren Wert aber auf höchstens 700’000 Franken. So darf die Bank ein Darlehen von höchstens 560’000 Franken gewähren, also eine 80-Prozent-Belehnung des tieferen Wertes.

Strenger wird das Regime auch bei den Eigenmitteln. Wichtig ist zu wissen, dass rückzahlbare Darlehen von Freunden oder Verwandten nicht grundsätzlich als Eigenkapital angerechnet werden, sondern wie ein Darlehen einer Bank gelten. Massgeblich ist das Kriterium der Verzinsung und Rückzahlungspflichtig – Verwandtendarlehen können nur dann als Eigenkapital gezählt werden, wenn die Verwandten auf Zinsen und eine Rückzahlungspflicht verzichten. Wer eine Hypothek aufnimmt, muss in jedem Fall 10 Prozent «echte» Eigenmittel flüssig haben, also Sparguthaben, Wertschriften oder Guthaben der 3. Säule. Die restlichen zehn Prozent dürfen aus einem Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule stammen (PK-Geld). Eine allfällige Differenz zwischen Kaufpreis und Belehnungswert der Bank darf nicht mit PK-Geld finanziert werden.

Sind alle betroffen?
Öfters kommt es zu Missverständnissen, weil manche Hauseigentümer mit bestehenden Verträgen davon ausgehen, dass sich für sie nichts ändern wird. Richtig ist sicher der Grundsatz, dass rechtsgültig unterzeichnete Verträge – inklusive Modalitäten zu Zinsanpassungen und Amortisationen – beiderseitig einzuhalten sind. Nur kommt es in der Praxis öfters zu Änderungen und Anpassungen, als viele Leute vermuten. Wenn eine Bank zum Beispiel ohnehin die Geschäfts- und Vertragsbedingungen revidiert, wird sie möglicherweise auch gleich die neuen Mindeststandards umsetzen wollen. Klar ist der Fall bei Anschlussfinanzierungen, einem Wechsel des Hypothekarprodukts, einem Wechsel der Bank oder bei Änderungen der Kredithöhe: In all diesen Fällen sind die Banken gehalten, die oben beschriebenen Anpassungen ebenfalls vorzunehmen. Oder mit anderen Worten: Auch bei schon laufenden Finanzierungen ist es gut möglich, dass die Bank die Höhe der Amortisationen, die Höhe der Belehnung oder die Beurteilung der finanziellen Tragbarkeit anpasst respektive neu beurteilt. Hinzu kommt, dass die Bestimmungen der Bankiervereinigung als «Mindeststandard» zu verstehen sind. Einzelne Banken werden vielleicht sogar noch strengere Massstäbe anlegen, etwa bei der finanziellen Tragbarkeit oder der Anrechenbarkeit von Pensionskassenguthaben für die Finanzierung eines Eigenheims. Auch die regelmässigen, kritischen Überprüfungen von Krediten erfolgt heute allgemein in kürzeren Abständen als früher.